Forum.w.Nieruchomosci.pl

Przez pojęcie Spółdzielczości należy rozumieć: „ruch społeczno-gospodarczy powstały w połowie XIX w. w Europie Zachodniej (m.in. w Niemczech, Danii, Francji), zrzeszający drobnych wytwórców (chłopów, rzemieślników) i konsumentów w obronie przed konkurencją ze strony dużych przedsiębiorstw produkcyjnych i handlowych. Wykształciły się wówczas dwa główne typy spółdzielczości - wytwórcza i spożywców.
Procesy monopolizacyjne zahamowały rozwój spółdzielczości - spółdzielnie nie były w stanie zebrać dostatecznego kapitału pozwalającego na podejmowanie wielkich przedsięwzięć.
Od połowy XX w. ponowny rozwój spółdzielczości nastąpił w krajach socjalistycznych, zwłaszcza w rolnictwie, handlu, drobnej wytwórczości i usługach oraz w gospodarce mieszkaniowej. Spółdzielczość była w tych krajach uznawana za jedną z dróg uspołecznienia własności prywatnej”.
Aby określić zasady funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych należało najpierw przedstawić historię i sytuację mieszkalnictwa w Polsce. Dlatego przedmiotem pierwszego rozdziału jest opis uregulowań prawnych z uwzględnieniem zmian, jakie już zaszły, a także projekty tych które zostały zaplanowane na najbliższą przyszłość.
Drugi rozdział został poświęcony analizie specyfiki organizacyjnej spółdzielczości. Szczegółowo skupiono się na przedstawieniu dwóch najważniejszych organów zarządzających. Wspomniano także o fenomenie gospodarki jaką wypracowuje spółdzielczość tj. działalności bezwynikowej.
W ostatnim – trzecim rozdziale pracy została przedstawiona Młodzieżowa Spółdzielnia Mieszkaniowa „Metalowiec”, jej historia, organizacja i wypracowana pozycja na lokalnym rynku budownictwa. W jednym z podrozdziałów starano się przedstawić możliwości finansowania nowoczesnego budownictwa, w także wyniki jakie zostały osiągnięte w tej dziedzinie na lokalnym rynku.



I. Spółdzielczość mieszkaniowa w Polsce.


1. 1. Rys historyczny Spółdzielczości mieszkaniowej na świecie i w Polsce.


FAKTY, WYDARZENIA:
XIX w. - Anglia kolebką spółdzielni budowlanych
1836 - Anglia, pierwsza ustawa o spółdzielniach budowlanych
1865 - tzw. Zjazd szczeciński
1890 - pierwsza spółdzielnia budowlana na ziemiach polskich
1906 - pierwsza spółdzielnia budowlana na Śląsku

Początki spółdzielczości mieszkaniowej

Kolebką liczącej już blisko dwa wieki spółdzielczości jest Anglia. Pierwsze spółdzielnie budowlane zaczęły tam powstawać na początku XIX wieku. Przyjmowały formy spółek akcyjnych albo klubów z bardzo wysokimi udziałami. W 1836 roku wydano w Anglii pierwsza ustawę o spółdzielniach budowlanych.
Z Anglii ruch ten przerzucił się do innych krajów, przede wszystkim do Szwajcarii, Stanów Zjednoczonych i Niemiec, gdzie w związku ze znacznym skupieniem ludności w miastach i centrach fabrycznych sprawa mieszkaniowa stawała się coraz ważniejszym zagadnieniem społecznym. Szczególnie rozwinęły się spółdzielnie budowlane w Ameryce Północnej. Pierwsza powstała tam w 1831 roku na przedmieściach Filadelfii. W 60 lat później, bo w roku 1892 było ich już 5 838, a skupiały w swych szeregach 1 745 725 członków.
W Niemczech, spółdzielnie budowlane zaczęły powstawać w drugiej połowie XIX wieku. Po raz pierwszy były one przedmiotem obrad na zjeździe powszechnego związku niemieckich spółdzielni zarobkowych i gospodarczych w Szczecinie w 1865 roku. Przyjęto tam uchwałę, że brakowi mieszkań robotniczych mogą najlepiej zaradzić spółdzielnie budowlane oparte na samopomocy. Miały one budować osobne dla każdej rodziny domki i odsprzedawać je członkom na wyłączną własność za sumę amortyzowaną terminowymi spłatami rozłożonymi na szereg rat.
Pierwsza spółdzielnia budowlana w Niemczech powstała w Hamburgu w 1864 roku. W ciągu kilku lat narodziło się przeszło 70 innych. Jednak kryzys przemysłowy w 1873 roku spowodował ich upadek. Nowe ożywienie nastąpiło dopiero po zmianie ustawy spółdzielczej w 1888 roku, dopuszczającej odpowiedzialność ograniczoną. Wtedy też, w 1890 roku powstała pierwsza na ziemiach polskich Spółdzielnia Budowlana \"Pomoc\" w Poznaniu.
Zalecany na zjeździe w Szczecinie system oddawania domków na wyłączną własność nie rozwiązał problemu mieszkań urzędniczych i robotniczych. Pojawiła się więc tendencja do wprowadzenia nowego typu spółdzielczości, tzw. mieszkaniowego. Domy wybudowane w tym systemie pozostawały własnością spółdzielni mieszkaniowej, a członkowie otrzymywali mieszkania jako lokatorzy. Spółdzielnie takie powstawały głównie w większych miastach, gdzie ze względów oszczędnościowych budowano domy wielomieszkaniowe.
Taką spółdzielnią jest najstarsza na Górnym Śląsku Chorzowska Spółdzielnia Mieszkaniowa. Powstała na początku wieku, w 1908 roku, w tym samym czasie, co kolejne spółdzielnie na ziemiach polskich - w Bydgoszczy, Gnieźnie, Grudziądzu, Inowrocławiu, Bielsku, w Katowicach. W Bielsku założono niemiecką spółdzielnię już w 1906 roku. W Katowicach niemieccy urzędnicy powołali swój Wohnungsbauverein w 1908 lub w 1909, w Cieszynie w 1908, w Lublińcu w 1919. W Hajdukach Wielkich spółdzielnia powstała w 1927 roku, dwa lata później, niż założone w 1925 roku w Chorzowie Towarzystwo Budowy Domów Robotniczych, druga chorzowska spółdzielnia mieszkaniowa, przejęta później przez ChSM. Wśród nich wszystkich zrodzona w 1908 roku Chorzowska Spółdzielnia Mieszkaniowa była największa.

FAKTY, WYDARZENIA: 1961 - III Krajowy Zjazd Spółdzielczości 1961-1980 - przeobrażenie spółdzielczości z samorządnej niezależnej organizacji w strukturę realizującą zadania państwa

Po październikowym przełomie i I Krajowym Zjeździe Spółdzielczości Mieszkaniowej spółdzielczość wróciła w swoje dawne, przedwojenne jeszcze tory. Niestety, podążała nimi tylko przez kilka następnych lat. Już w 1961 roku pojawiły się wyraźne zapowiedzi socjalistycznych przemian. Obradujący w czerwcu tego roku w Warszawie III Krajowy Zjazd Spółdzielczości założył, że co piąte nowo zbudowane mieszkanie będzie spółdzielcze. Oznaczało to kolosalny wzrost zadań inwestycyjnych i eksploatacyjnych. Ale znacznie poważniejsze konsekwencje miał dopiero obradujący w 1964 roku IV Zjazd PZPR, który - jak w wielu innych dziedzinach życia, tak i w spółdzielczości - zapoczątkował zmiany, mówiąc językiem z tamtych lat, rewolucyjne. Zjazd wskazał na spółdzielczość jako głównego inwestora budownictwa mieszkaniowego w miastach. Spółdzielnie miały stać się organizacjami masowymi, umożliwiającymi ludziom dojście do własnego mieszkania. Wkrótce wszystkie fundamentalne wartości i zasady ruchu spółdzielczego zostały w praktyce zanegowane.
Podstawowa zasada dobrowolnego uczestnictwa została zastąpiona przymusem przynależności – „kto kandydatem czy członkiem spółdzielni nie był, szans na mieszkanie nie miał”. Musiał więc - chciał nie chciał - wypełnić deklarację przystąpienia do spółdzielni. Bywało, nierzadko, że czynił to dopiero w momencie, gdy miał otrzymać przydział na mieszkanie. Zignorowano fundamentalne dla spółdzielczości wartości: równość i sprawiedliwość, znajdujące dotychczas swój wyraz m.in. w kolejności otrzymywania mieszkań. Teraz w pierwszej kolejności do mieszkań wprowadzali się nie członkowie spółdzielni \"z wyboru\", ale ci, którzy otrzymywali klucze z zakładowego przydziału albo - co gorsza - dzięki układom politycznym czy po prostu znajomościom. Ci zaś, którzy nie pracowali w priorytetowych resortach, czy nie posiadali odpowiednich koneksji, a do spółdzielni trafili z własnego wyboru, musieli cierpliwie czekać w stale wydłużającej się kolejce. Doszło do tego, że np. w latach 1978-1980 \"limity\" dla nich wynosiły od 2 do 8 procent oddawanych mieszkań.
Zamiast samorządności i niezależności zafundowano spółdzielniom - podobnie jak i innym podmiotom społecznym - obowiązkowe masowe uczestnictwo w inicjowanych i organizowanych odgórnie współzawodnictwach, konkursach, czynach i akcjach społecznych, w których wszystko miało znaczenie ideowo-polityczne.
O samodzielnych, niezależnych i demokratycznych decyzjach w sprawach gospodarczych w warunkach planowej gospodarki socjalistycznej nie mogło być nawet mowy. Odgórnymi zarządzeniami \"poszerzono\" zakres zadań inwestycyjnych spółdzielni o budowę mieszkań dla potrzeb zakładów i instytucji kredytujących tę formę budownictwa. A potem zarówno o tym co, gdzie, jak i za ile budować, jak i o tym, kto w nowo wybudowanych domach będzie mieszkał, decydowano w zacisznych gabinetach mniejszych i większych partyjnych bonzów. Dochodziło nawet do tego, że określano, dla którego zakładu pracy są wznoszone konkretne budynki czy wręcz mieszkania w konkretnej klatce schodowej.
Podobnie w kwestiach wyboru władz spółdzielczych. Nie tylko prezesi pochodzili z partyjnego nadania, ale i składy rad nadzorczych, nie decydujących w praktyce o niczym istotnym, musiały być wcześniej zaakceptowane w partyjnym komitecie. Podkreślmy przy tym, że tej krytycznej oceny nie można odnosić do osób działających w tych radach czy innych ogniwach samorządowych. Byli to bowiem najczęściej ludzie całym sercem poświęcający się sprawom swojej spółdzielni, poszukujący możliwości zaspakajania nabrzmiewających potrzeb mieszkaniowych, organizujący bogate wewnętrzne życie społeczno-kulturalne w spółdzielczych osiedlach.
Ruch spółdzielczy w tamtych latach został więc po raz już drugi w powojennej historii Polski (pierwszy raz w latach 1950-1955) - prawie że unicestwiony. Niewiele zmieniło uchwalone przez Sejm PRL we wrześniu 1982 roku nowe \"Prawo spółdzielcze\". Owszem, stwarzało ono formalnoprawne warunki powrotu do idei ruchu spółdzielczego, ale konsekwencje wcześniejszej polityki państwa spółdzielnie ponosiły jeszcze przez szereg następnych lat i właściwie ponoszą do dziś, a z drugiej strony proces faktycznego powrotu do korzeni ruchu spółdzielczego mógł się rozpocząć dopiero po przełomie politycznym u progu ostatniej dekady naszego stulecia.
\"Wstępujący\" do spółdzielni najczęściej nie mają z ruchem spółdzielczym nic wspólnego. Kazano im - w macierzystej kopalni, hucie, fabryce czy instytucji - zapisać się do spółdzielni, to się zapisywali. Nie mieli nawet wyboru innej spółdzielni, nie mówiąc już o możliwości wpływu na to, gdzie i za ile otrzymają mieszkanie. Spółdzielnia nie była dla nich dobrowolnym zrzeszeniem, ale przymusową, niepotrzebną organizacją. Wielu do dziś jeszcze nie rozumie, czym jest ruch spółdzielczy i jakimi prawami kieruje się spółdzielnia, nie chce przyjąć do wiadomości, że o wspólny majątek winni troszczyć się wszyscy, a nie tylko Zarząd i administracje osiedlowe.