Forum.w.Nieruchomosci.pl

Wątpliwości Urzędu budzą również kwestie związane z zarządem nad nieruchomością. Powszechną praktyką deweloperów jest wprowadzanie do wzorców umowy zapisów stanowiących, że zarządcą nieruchomości przez okres wskazany w umowie (zazwyczaj od 1 roku do 3 lat) będzie deweloper lub podmiot przez niego wskazany. Takie postanowienie uniemożliwia konsumentowi korzystanie z ustawowego uprawnienia, określonego w przepisach ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz.U. z 2000r. Nr 80, poz. 903, z późn. zm.). Stosownie bowiem do treści art. 18 ust. 1 tej ustawy, właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Zamieszczenie w umowie kwestionowanego zapisu ogranicza klientom dewelopera wykonywanie – przyznanych im ustawowo – uprawnień właścicielskich. Skutkuje ono bowiem związaniem konsumentów – z pominięciem ich woli – z ustanowionym przez dewelopera zarządem przez określony (lub nieokreślony) czas i pozbawia ich swobody wyboru zarządcy. Powyższe działanie może także prowadzić do narzucania przez dewelopera lub zarządcę wygórowanych stawek opłat za zarząd. Można przyjąć, iż o ile zasadne jest ustanawiania przez dewelopera tymczasowego zarządu nad nieruchomością, to problematyczny i nieuzasadniony jest zbyt długi termin, na który ów zarząd jest ustanawiany. Należałoby raczej jednoznacznie podkreślić tymczasowy charakter tego zarządu, przy jednoczesnym poszanowaniu każdoczesnej woli właścicieli lokali. W świetle bowiem przepisu art. 58 § 1 k.c. „czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna”. A zatem wprowadzane przez dewelopera zapisy, naruszające powszechnie obowiązujące regulacje prawne, należy uznać za niedozwolone w rozumieniu art. 385¹ § 1 k.c., jako rażąco naruszające interesy konsumentów.
Powyższe stanowisko potwierdza orzecznictwo Sądu Apelacyjnego w Warszawie, który w wyroku z 22 listopada 2005 roku (sygn. akt: VI ACa 177/2005) orzekł, że naruszenie dobrych obyczajów polega także na narzucaniu przez przedsiębiorcę we wzorach rozwiązań niezgodnych z przepisami prawa, w tym również względnie obowiązującymi, czyli takimi, które można ustalić w umowie (ale nie ma takiego obowiązku). Dodatkowo stanowisko Urzędu w tym zakresie potwierdzone zostało orzecznictwem SOKiK, który wyrokiem z 18 maja 2005 roku (sygn. akt: XVII Amc 86/03) uznał za niedozwolone postanowienie: „Sprzedający zobowiązuje się prowadzić odpłatnie, na koszt mieszkańców i z ich upoważnienia, administrację budynku przez 36 miesięcy od daty przekazania budynku do eksploatacji. Kupujący podpisując niniejszą Umowę upoważnia Sprzedającego do powyższych czynności. Po upływie tego terminu sposób administracji zostanie ustalony przez Właścicieli mieszkań w trybie wynikającym z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388)”.