Forum.w.Nieruchomosci.pl

Witam szanownych Państwa,
Jestem członkiem zarządu WM oraz zacząłem studia podyplomowe na kierunku zarządzania nieruchomościami. Na jednych z pierwszych zajęć dowiedziałem się paru rzeczy, które wprawiły mnie w zakłopotanie. Postanowiłem uzyskać odpowiedzi na moje wątpliwości od naszego zarządcy, jednak są one sprzeczne z tym czego dowiedziałem się na studiach. Czy możecie rozstrzygnąć kto tu ma rację? Poniżej moje pytania i próby ich uzasadnienia oraz odpowiedź zarządcy.


"Trzy pilne sprawy
PIERWSZA
Ostatnio dowiedziałem się, że każda WM powinna mieć zrobiony i podpisany przez wszystkich właścicieli regulamin rozliczania ciepła.
Czy my taki regulamin posiadamy? Ja nie pamiętam, żebym coś takiego podpisywał. Może stąd wniknęło ostatnio pytanie jednej z lokatorek skąd ma taka niedopłatę? (....)
ODPOWIEDŹ ZARZĄDCY
„2. wspólnota powinna mieć regulamin rozliczania mediów. Uchwała w tej sprawie była głosowana w 2009 rok, niestety nie została podjęta. Na najbliższe zebranie warto napisać nowy regulamin i poddać go pod głosowanie.”
MOJE PYTANIE DO WAS
Czy mamy czekać do kolejnego marca z podpisaniem takiej uchwały czy raczej powinniśmy zrobić to w trybie natychmiastowym, skoro rozliczamy ludzi w sposób taki jakby dany regulamin faktycznie istniał. Czy nie działamy w tym momencie niezgodnie z prawem?


DRUGA
Czy żeby uchwały weszły w życie w drodze zbierania podpisów indywidualnie muszą być informacje o ich podjęciu ZAWSZE SKUTECZNIE DOSTARCZONE  do właścicieli i po 6 tygodniach wchodzą w życie, czy wystarczy wywieszka na klatkach (tak jak to miało miejsce w naszym przypadku), że uchwały weszły w życie po osiągnięcia ponad połowy udziałów za daną uchwałą, a jedyną konsekwencją jest brak upływu terminu ich zaskarżenia?
(Art. 61. [Chwila złożenia oświadczenia] KODEKS CYWILNY
§ 1. Oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Odwołanie takiego oświadczenia jest skuteczne, jeżeli doszło jednocześnie z tym oświadczeniem lub wcześniej.
§ 2. Oświadczenie woli wyrażone w postaci elektronicznej jest złożone innej osobie z chwilą, gdy wprowadzono je do środka komunikacji elektronicznej w taki sposób, żeby osoba ta mogła zapoznać się z jego treścią.

Art. 25. [Zaskarżenie uchwały] Ustawa o własności lokali
1. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwalę do sadu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umowa właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólna lub w inny sposób narusza jego interesy.
1a. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
2. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy..
ODPOWIEDŹ ZARZĄDCY
„O uchwałach podjętych w trybie zbierania głosów indywidualnie informacje były wywieszone na wszystkich tablicach ogłoszeń. Taka forma informacji jest przyjęta w Państwa wspólnocie i jest to forma wystarczająca w celu skutecznego powiadomienia. Ustawa nie narzuca, że skutecznym zawiadomieniem jest tylko indywidualnie przekazana informacja z pokwitowaniem jej odbioru. Każdy z właścicieli ma ustawowy obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną, więc w tym także śledzenie informacji przekazywanych właścicielom w zwyczajowy sposób.
Uchwały podjęte są skutecznie, bez względu na to czy informacja do właścicieli o tym fakcie dotarła czy nie. Natomiast jeżeli ktokolwiek z właścicieli chciałby je zaskarżyć to sądzę, że nadal by mógł.”
MOJE PYTANIE DO WAS
Czy te uchwały są ważne czy nie skoro informacja o ich podjęciu nie została wysłana do wszystkich właścicieli listem poleconym.
Czy forma informacji na tablicach jest wystarczająca w celu skutecznego zawiadomienia. Według mnie nie. Nikt nie ma obowiązku czytania informacji na tablicy to raz. Dwa – jest parę osób które w ogóle nie mieszkają w swoich lokalach a je wynajmują bądź trzymają jako inwestycję. Przecież im się należy taka informacja. Nadmienię, że my nigdy nie podejmowaliśmy żadnej uchwały mówiącej o skuteczności dostarczenia informacji (jest od tego ustawa i KC)

TRZECIA
Proszę sprawdzić czy nie musimy zrobić drugiego przeglądu technicznego budynku ze względu na dany zapis w ustawie o prawie budowlanym
Art. 62. 1. (284) Obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli:
1) okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego:
a) elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
b) instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
c) instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych);
2) okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów;
3) okresowej w zakresie, o którym mowa w pkt. 1, co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada, w przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2 000 m2 oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1 000 m2; osoba dokonująca kontroli jest obowiązana bezzwłocznie pisemnie zawiadomić właściwy organ o przeprowadzonej kontroli;
ODPWOWIEDŹ ZARZĄDCY
„Faktycznie powierzchnia zabudowy jest powyżej 2000 m2. Trzymając się ściśle przepisów prawa, to faktycznie powinno się robić przegląd dwa razy w roku. Przypomnę jednak, że zmiana ta w prawie budowlanym została przyjęta po katastrofie budowlanej w Katowicach. Oprócz przesłanek ustawowych, innych nie ma aby przegląd powtarzać, jest to po prostu wyrzucanie pieniędzy.”
MOJE PYTANIE
Co w będzie w przypadku, gdy nie wyrzucimy tych pieniędzy w błoto, a w tym czasie dojdzie do wypadku na terenie nieruchomości np. komuś spadnie przysłowiowa cegła na głowę.
Czy nie grozi nam wtedy prokurator itp. za niedopilnowanie przeglądu budynku?

I ogólnie
Czy takich spraw to nie powinien pilnować sam zarządca? Przecież rzadko się zdarza, żeby w zarządzie WM byli ludzie z licencją zarządcy i znający wszystkie kruczki prawne.
Z góry dziękuję za odpowiedzi
Z poważaniem
Piotr